Подводные камни при поиске и покупке недвижимости в Сочи

Обман, который вы сами искали
Посмотрите на картинки ниже.
Это обычные сайты трёх разных ЖК, которые появляются в поисковой выдаче при наборе названий данных комплексов в поиске Яндекса или Google. У неискушённого зрителя они вряд ли вызовут вопросы. Оставив заявку или позвонив по указанным номерам вам ответят менеджеры, которые подтвердят, что они официальный отдел продаж, либо прямой представитель застройщика.

Но все эти сайты ни что иное, как Лендинги агентства/агента, которые преследуют следующие цели:

1. получить ваш звонок и зафиксировать в настоящем отделе продаж для дальнейшего получения вознаграждения;
2. усыпить вашу бдительность и убедить, что вы попали напрямую к застройщику;
3. переориентировать вас на другой комплекс, поскольку цены в лендингах не соответствуют реальным.

Казалось, всё просто. Вбить в поисковую строку название комплекса и попасть к застройщику в обход всех этих риэлторов. А уж застройщик точно не обманет, да ещё и  продаст дешевле. Здравомыслящий человек уже на этом этапе должен задаться вопросом: "А зачем?" Но это тема отдельной статьи.

          Почему это именно лендинги и можно ли их как-то отличить?

Глядя на примеры выше, обратимся к логике и заметим, что эти сайты сделаны, как под копирку. Одинаковые поля, одинаковые блоки, одна структура. Отличаются только картинки и название комплекса. Даже фото так называемых сотрудников отделов продаж совпадают.
Это обычные сайты трёх разных ЖК, которые появляются в поисковой выдаче при наборе названий данных комплексов в поиске Яндекса или Google. У неискушённого зрителя они вряд ли вызовут вопросы. Оставив заявку или позвонив по указанным номерам вам ответят менеджеры, которые подтвердят, что они официальный отдел продаж, либо прямой представитель застройщика.

Но все эти сайты ни что иное, как Лендинги агентства/агента, которые преследуют следующие цели:

1. получить ваш звонок и зафиксировать в настоящем отделе продаж для дальнейшего получения вознаграждения;
2. усыпить вашу бдительность и убедить, что вы попали напрямую к застройщику;
3. переориентировать вас на другой комплекс, поскольку цены в лендингах не соответствуют реальным.

Казалось, всё просто. Вбить в поисковую строку название комплекса и попасть к застройщику в обход всех этих риэлторов. А уж застройщик точно не обманет, да ещё и  продаст дешевле. Здравомыслящий человек уже на этом этапе должен задаться вопросом: "А зачем?" Но это тема отдельной статьи.

Почему это именно лендинги и можно ли их как-то отличить?

Глядя на примеры выше, обратимся к логике и заметим, что эти сайты сделаны, как под копирку. Одинаковые поля, одинаковые блоки, одна структура. Отличаются только картинки и название комплекса. Даже фото так называемых сотрудников отделов продаж совпадают.
Такое можно было бы объяснить, если застройщик у комплексов один и тот же. Но проблема в том, что эти комплексы возводились абсолютно разными, никак и ничем не связанными друг с другом, застройщиками. Больше того, следует задаться вопросом, зачем одному застройщику создавать отдельные сайты на каждый комплекс, когда более оптимально разместить все свои объекты на одном сайте. Так потенциальный покупатель смог бы ознакомиться со всеми предложениями за раз, а застройщик понёс бы затраты на рекламу одного сайта, а не десятка.

Сходство объясняется просто. Скорее всего, данные лендинги делал один и тот же человек и, вполне вероятно, для одного и того же агентства. Хотя последнее и необязательно. Исполнитель часто имеет свои шаблоны, по которым под копирку создаёт новые лендинги по различным ЖК для разных заказчиков, экономя таким образом себе время.

На лендингах, для затуманивания внимания, заводят единый номер, размещают планировки, фото, видео комплекса, создают именную почту. Всё это лишь пыль в глаза для людей определённого склада ума, считающих, например, фирму надёжной, если у неё есть офисное помещение и в нём сидят люди в пиджачках и галстуках забывая, что профессионалы хорошо делают свою работу и в шортах с майкой, а в пиджачок можно одеть любого новичка.

Реальность же состоит в том, что в Сочи часто отделы продаж выглядят совсем не так, как представляют многие. Единый номер отсутствует в подавляющем большинстве случаев, вовсе необязательно вас встретит человек в пиджачке, совсем не на каждом ЖК стоит офис отдела продаж и т.п.
Все эти нюансы зависят непосредственно от застройщика. Часто просто невыгодно ставить отдельный офис и садить в него сотрудника, потому что большая часть строек в Сочи — это невысотные дома, в которых не много помещений и распродаются они достаточно быстро.

При этом, лендингов тысячи. Они могут выглядеть иначе, чем на картинках выше. Вопрос фантазии и отличить их от сайта застройщика практически невозможно.

Создание лендинга — дело нескольких часов. Количество показов определяет размер рекламного бюджета. Чем он больше, тем выше сайт в поисковой выдаче. Потенциальный же покупатель размышляет как? В самом верху всегда настоящий сайт застройщика и нажимает на предложенный вариант, который однозначно является лендингом. Дальше дело техники. На сайте вы, возможно, и засомневаетесь. Но всегда же можно уточнить. Вы оставляете номер и дело в шляпе.
К сожалению понять, что вы общаетесь не с отделом продаж, а с агентом, нереально. Они хорошо владеют информацией. Только ваш риэлтор может подсказать в этом вопросе, т.к. каждый риэлтор знает, где и какие работают сотрудники отдела продаж.

В противном случае узнать правду вы не сможете даже совершив сделку, ведь настоящие отделы продаж поддерживают легенды агентов с лендинга, т.к. застройщику нет разницы, кому платить, отделу продаж или агенту, его задача продать быстрее и дороже. Он не занимается благотворительностью. А людей, считающих, что они обманули судьбу и вышли на застройщика, обратившись по вот таким сайтам, категорически много.
Таким подходом в Сочи грешат даже крупные агентства, ссориться с которыми застройщики не станут уж точно, почему всё это и стало возможным в сегодняшних реалиях.


Но ведь где-то настоящий сайт застройщика есть?

В 99% случаев нет. В Сочи застройщики, в подавляющем большинстве, не делают свои сайты. Этому существует одно простое объяснение. Дабы обойти все лендинги в поисковой выдаче, а именно это нужно, чтобы сайт высвечивался вверху списка, застройщик будет вынужден ежемесячно тратить на рекламу, без преувеличения, миллионы рублей только на один свой комплекс. А когда их несколько? При этом нужно будет содержать ещё и штат сотрудников, отвечающих за создание, наполнение и обслуживание такого сайта. Также, придётся конкурировать с другими застройщиками, если бы те тоже имели свой сайт, дак ещё и с лендингами агентств вдобавок, которые тоже крутят рекламу. И одно дело очень крупный застройщик, а что делать средним и мелким?

В других регионах такого нет! Почему здесь это работает так?

Очень просто. Основной покупатель недвижимости Сочи — не житель Сочи, а значит, находясь в своём регионе, вы не можете выйти из дома и тут же поехать на объект, проверить всё лично и т.п., что даёт простор для схем, описанных выше. Именно поэтому лендинги в Сочи обрели свою популярность и именно поэтому же сайты застройщиков здесь, в отличие от других регионов, где покупают в основном местные жители, не имеют смысла.

Почему не стоит тратить время на общение с агентами с лендинга по определённому комплексу?

Вспомните объявления чего-либо на Авито, Юле и подобных площадках. При поиске товаров и услуг одного и того же вида на какие объявления вы нажимаете? Конечно на те, где цена ниже. При этом вы наверняка замечали, что нажав на такое объявление и почитав описание, либо позвонив по указанному номеру оказывается, что такой цены нет, либо это цена "от".

Точно также между собой конкурируют лендинги. Попросту рисуют цены, которых нет. И вы звоните тем, у кого цена указана ниже. Тем более часто вы уверены, что те сайты, где цена указана выше, просто накрутили свою комиссию, тогда как сайт с низкой ценой почти наверняка и есть сайт застройщика. Так там ещё и написано "от застройщика". "Всё, срочно звоню!"

А дальше схема делится на два варианта:

1. Агент с лендинга говорит, что жильё по таким ценам есть и предлагает вам собрать денежки и выдвигаться в Сочи, либо и вообще срочно переводить задаток, т.к. завтра купят другие, ведь это лучшая цена и последнее такое предложение! Вам даже скинут документы, планировки и всё необходимое, что нужно для пускания пыли в глаза. И, когда вы прибываете в город, вдруг оказывается, что жильё по той цене" ушло 5 минут назад, не смогли удержать, застройщик/инвестор негодяй". Поэтому вам предложат либо добавить денег и купить по уже реальной цене якобы точно такой же, а на деле тот же самый, вариант, либо повезут показывать другие ЖК худшего качества и расположения, соответствующие бюджету, на который вы рассчитывали.

2. Агент с лендинга говорит, что по таким ценам жильё закончилось 5 минут назад, вот-вот только что забрали последний доступный вариант. Поэтому он предложит вам добавить недостающую сумму и приобрести эту же недвижимость по реальной цене, либо, как вариант, может попробовать переориентировать вас на другой комплекс, конечно худшего качества и расположения, который как раз будет соответствовать бюджету, на который вы рассчитывали.

Уверены ли вы, что люди, обманувшие вас изначально, больше нигде вас не обманут?
К сожалению, после работы с такими горе-риэлторами нормальному специалисту будет уже сложно. Ведь, во-первых, они уже позакрепляли вас у различных застройщиков. Во-вторых, ваше доверие явно подорвано и любая информация от грамотного специалиста будет восприниматься уже в штыки.

А есть ли смысл искать настоящий сайт застройщика?

Совершенно нет. Объясняется это тем, что условия продажи одни для всех. Когда вы думаете, что приходя с риэлтором, вы покупаете дороже — это катастрофическая ошибка. Не будет застройщик делать вам скидки, только потому что вы пришли без риэлтора. Он также заинтересован продать дороже и положить себе в карман больше. Кроме того, отделы продаж также сидят на вознаграждениях. Как правило, если застройщик готов делать скидки, то он делает их независимо от наличия у вас специалиста по недвижимости.
Тем более, что последний поможет вам с этим гораздо больше, т.к. знает ситуацию лучше любого клиента, знает, куда надавить, с кем обговорить, также поможет и с документацией, чтобы и сам застройщик вас не обманул.

Остаётся лишь вопрос: стоит ли тратить своё время, нервы и деньги на поиски, выискивания, обходы, а по сути на работу, в которой вы не специалист? Возможно проще потратить это же время на свою специализацию, где за это же время заработаете больше, а работу специалиста по недвижимости оставьте специалистам по недвижимости также, как во всех цивилизованных странах.

Отметим, что наша организация не занимается созданием лендингов и не вводит клиентов в заблуждение относительно цен.
__________________________________________________


Напоследок расскажем забавную реальную историю.

Нам известен случай, когда клиентка пришла на комплекс с риэлтором и выбрала квартиру, а затем вернулась без риэлтора (решила обойти его) и купила через отдел продаж дороже на несколько сотен тысяч рублей. Произошло это, потому что риэлтор предлагал помещение без комиссионных отдела продаж, т.к. напрямую контактировал с инвестором, тогда как отдел продаж заложил свою комиссию сверху и суммы у них, как правило, существенные. Остаётся лишь догадываться, что работники отдела продаж наговорили клиентке, что та согласилась заплатить дороже и была уверена, что купить через отдел продаж надёжнее, хотя переуступка в любом случае оформлялась бы через застройщика.
 Посмотрите на картинку ниже.
Подобными объявлениями забиты абсолютно все интернет-площадки: Авито, Циан, Юла, Домклик и любые другие без исключений.

На фото мы видим шикарный дизайнерский ремонт. В описании объявления фигурирует большая площадь, высокий этаж, виды на море и близость к нему. А цена? Цена просто подарок! На момент написания статьи таких цен в данном комплексе, а это "Морская Симфония 2", нет уже полтора года как, а на высоком этаже и тем более.

Вы листаете одно, второе, третье такое объявление и в вашей голове поселяется стойкая мысль, что купить недвижимость в Сочи — это недорого. Да и судя по ценам, она здесь вообще никому не нужна и собственники мучаются с продажей, пытаясь уже за любые копейки избавиться от столь ненавистных южных метров.

Именно это мы часто слышим от людей, которые впервые задумались о покупке жилья в Сочи и обратились к нам.

"Что вы такое говорите?" — возражают они нам. "Какие 20-40 и более миллионов за 60 метров с дизайнерским ремонтом у моря? Ваша недвижимость вообще там никому не нужна. Я смотрел объявления и знаю цены, а вы рассказываете мне какую-то ерунду! Видимо, вы обманщики!"

И, как ни странно, часто даже когда человек уже понял специфику рынка Сочи, он всё равно продолжает верить и копаться в этих ненастоящих объявлениях веря, что вот-вот может именно это объявление опубликовал дурачок, не разбирающийся в ценах. Или может такая низкая цена в том объявлении, именно потому что очень срочно человек продаёт.

Крайне сложно разбивать иллюзии таких людей.

Но мы авторитетно заявляем: все подобные объявления без исключений — ФЕЙКИ!
Посмотрите на картинку выше.

Для людей, не относящихся к сфере недвижимости конкретно Сочи, ничего необычного нет. Просто объявления о продаже различных помещений в разных домах.

Но для специалиста, работающего в недвижимости именно по Сочи, Адлеру и т.п. очевидно всё даже не открывая эти объявления. В частности, во-первых, сразу бросается в глаза не реальная цена за метр. Таких цен в Сочи сегодня нет в принципе. Во-вторых, обращает на себя внимание наличие ремонта, либо уровень комплекса на фото (да, специалист по Сочи сразу по картинке определит, какой комплекс изображён и сходу скажет, какие реальные там цены на сегодня) к указанным ценам, когда риэлтор прекрасно поймёт, что за эту цену подобное жильё стоить не может никак.

При этом, таких объявлений тысячи. Представьте, что вам нужно каждое открыть и обзвонить. Сколько времени потратите? Специалист же такие объявления видит сразу. И если вы думаете, что всё решается выбором в фильтре "от собственника", то спешим разочаровать. За этими объявлениями также скрываются далеко не собственники помещений в подавляющем большинстве. И хотя собственники, несомненно, попадаются на этих площадках, их цены-то соответствуют реальным. Но будете ли вы нажимать на такие объявления? Практика показывает, что нет. До последнего будете тыкать в низкие цены и привлекательные фото.

Именно поэтому фейковых объявлений такое огромное количество. Ими грешат все крупные агентства Сочи под разными масками частников. Чтобы понимать это количество, следует иметь ввиду, что агентства закупают объявления целыми пакетами, т.е. оптом, что обходится дешевле в пересчёте на одно объявление. На каждого сотрудника может приходиться от 5 до 50 объялвений. А штат сотрудников крупных агентств составляет сотни человек. А есть ещё средних размеров агентства и частные агенты, занимающиеся тем же самым.

Т.о. частные реальные объявления тонут в этом потоке фейка.
___________________________________________________________________________


          Так почему и как это работает?

Как мы выяснили выше, клиент часто сам "ведётся" на низкую цену в таких объявлениях и звонит по ним. Но чтобы такой клиент покупал, нужны условия.

Риэлторы выставляют объявления либо с несуществующими предложениями, либо предложение есть, но цена в объявлении занижена, площадь завышена и т.п.

Вы звоните по одному из таких объявлений и...
Варианты следующие:

1. Не отвечают на ваш звонок. Схема, при которой вам перезвонят позднее или даже на следующий день/два. Это делается для того, чтобы вы, обзванивая целый ряд объявлений, попросту забыли, по какому конкретно объявлению звонили на данный номер. Это даёт большой простор, чтобы предложить вам что-то совсем другое и уж точно совсем не похожее на то, что вы видели на фото. Больше того, вам могут перезванивать с других номеров, ну якобы это второй номер. Это происходит, если агентство среднее или крупное и заранее неизвестно, какому сотруднику будет направлен ваш звонок или делается наверняка, чтобы вы уж точно не понимали, что за номер и не могли сказать, по какому объявлению его набирали.

При этом, если вы всё же запомнили, по какому объявлению звонили и начали задавать вопросы, агент начнёт выдумывать разные истории. Самая простая и ничем не проверяемая: "квартира на задатке!" Т.е. и не продана ещё, и в продаже как бы можно сказать не числится. Не подкопаешься, потому что никто не будет показывать вам квартиру на задатке, а значит несуществующие варианты всегда можно покрыть враньём про задаток. Также, агент может придумать, что "помещение продано и не успели убрать объявление, но есть другие варианты, только дайте знать ваш запрос".
Если начнёте сильно подкапываться, агент может сказать, что квартира есть, приезжайте смотреть, а когда поедете к назначенному времени, перестанет выходить на связь. В общем, одно враньё порождает второе, то третье и т.д. Ведь если сразу сознаться, что объявление фейковое, вы закончите разговор. А вот если человеку дать надежду, он будет цепляться за неё до последнего и стоя у указанного дома верить, что агент вот-вот выйдет на связь и покажет заветное жильё. Просто, видимо, у него что-то с телефоном.

Т.о. данная схема работает только при условии, что вы забыли, по какому объявлению звонили, либо поверили, что жильё на задатке или продано, а также согласились поработать с агентом, начавшим уже задавать вам вопросы о том, какой у вас запрос.

2. На звонок ответили сразу, но говорят, что либо вариант продан вчера, либо он на задатке, либо сняли с продажи и т.п. А дальше всё тоже самое, о чём мы говорили в пункте 1. Почему вообще используют схему из п.1, если можно делать просто, как в п.2? Потому что в данной схеме врать придётся сразу же, а при использовании п.1 есть вариант, что врать и не придётся. Учитывая, что по п.2 вариант якобы был по указанной цене, всегда есть вероятность, что вы всё же попадёте на нормального специалиста, который на эту историю посмеётся и скажет, что таких цен в данном доме не было никогда. В этом случае пользователю схемы п.2 будет гораздо сложнее выстраивать с вами диалог.

3. На звонок ответили и подтверждают, что вариант есть и даже готовы показать. И вот когда вы приехали на место, начинается обработка. Варианта якобы уже нет, либо он есть, вам его показывают, но цену называют другую, якобы собственник поднял только что, либо вас изначально везут на совсем другое место и даже если вы поняли, что это не оно, вы уже встретились с человеком лично. Начнут врать, давить на жалость, извиняться, оправдываться. И под этим натиском часто люди соглашаются рассмотреть другой вариант, предлагаемый данными обманщиками, который уже совсем не соответствует тому, что вы видели в объявлении.

4. На звонок ответили, но подтверждают объявление только частично. Например, квартира в этом доме есть в продаже, но за цену, указанную в объявлении, площадь гораздо меньше. Или без ремонта. Либо квартира соответствует площади в объявлении, но цена выше, а та из объявления, якобы, уже продана.
Посмотрите на картинку выше.

Для людей, не относящихся к сфере недвижимости конкретно Сочи, ничего необычного нет. Просто объявления о продаже различных помещений в разных домах.

Но для специалиста, работающего в недвижимости именно по Сочи, Адлеру и т.п. очевидно всё даже не открывая эти объявления. В частности, во-первых, сразу бросается в глаза не реальная цена за метр. Таких цен в Сочи сегодня нет в принципе. Во-вторых, обращает на себя внимание наличие ремонта, либо уровень комплекса на фото (да, специалист по Сочи сразу по картинке определит, какой комплекс изображён и сходу скажет, какие реальные там цены на сегодня) к указанным ценам, когда риэлтор прекрасно поймёт, что за эту цену подобное жильё стоить не может никак.

При этом, таких объявлений тысячи. Представьте, что вам нужно каждое открыть и обзвонить. Сколько времени потратите? Специалист же такие объявления видит сразу. И если вы думаете, что всё решается выбором в фильтре "от собственника", то спешим разочаровать. За этими объявлениями также скрываются далеко не собственники помещений в подавляющем большинстве. И хотя собственники, несомненно, попадаются на этих площадках, их цены-то соответствуют реальным. Но будете ли вы нажимать на такие объявления? Практика показывает, что нет. До последнего будете тыкать в низкие цены и привлекательные фото.

Именно поэтому фейковых объявлений такое огромное количество. Ими грешат все крупные агентства Сочи под разными масками частников. Чтобы понимать это количество, следует иметь ввиду, что агентства закупают объявления целыми пакетами, т.е. оптом, что обходится дешевле в пересчёте на одно объявление. На каждого сотрудника может приходиться от 5 до 50 объялвений. А штат сотрудников крупных агентств составляет сотни человек. А есть ещё средних размеров агентства и частные агенты, занимающиеся тем же самым.

Т.о. частные реальные объявления тонут в этом потоке фейка.
__________________________________________________


          Так почему и как это работает?

Как мы выяснили выше, клиент часто сам "ведётся" на низкую цену в таких объявлениях и звонит по ним. Но чтобы такой клиент покупал, нужны условия.

Риэлторы выставляют объявления либо с несуществующими предложениями, либо предложение есть, но цена в объявлении занижена, площадь завышена и т.п.

Вы звоните по одному из таких объявлений и...
Варианты следующие:

1. Не отвечают на ваш звонок. Схема, при которой вам перезвонят позднее или даже на следующий день/два. Это делается для того, чтобы вы, обзванивая целый ряд объявлений, попросту забыли, по какому конкретно объявлению звонили на данный номер. Это даёт большой простор, чтобы предложить вам что-то совсем другое и уж точно совсем не похожее на то, что вы видели на фото. Больше того, вам могут перезванивать с других номеров, ну якобы это второй номер. Это происходит, если агентство среднее или крупное и заранее неизвестно, какому сотруднику будет направлен ваш звонок или делается наверняка, чтобы вы уж точно не понимали, что за номер и не могли сказать, по какому объявлению его набирали.

При этом, если вы всё же запомнили, по какому объявлению звонили и начали задавать вопросы, агент начнёт выдумывать разные истории. Самая простая и ничем не проверяемая: "квартира на задатке!" Т.е. и не продана ещё, и в продаже как бы можно сказать не числится. Не подкопаешься, потому что никто не будет показывать вам квартиру на задатке, а значит несуществующие варианты всегда можно покрыть враньём про задаток. Также, агент может придумать, что "помещение продано и не успели убрать объявление, но есть другие варианты, только дайте знать ваш запрос".
Если начнёте сильно подкапываться, агент может сказать, что квартира есть, приезжайте смотреть, а когда поедете к назначенному времени, перестанет выходить на связь. В общем, одно враньё порождает второе, то третье и т.д. Ведь если сразу сознаться, что объявление фейковое, вы закончите разговор. А вот если человеку дать надежду, он будет цепляться за неё до последнего и стоя у указанного дома верить, что агент вот-вот выйдет на связь и покажет заветное жильё. Просто, видимо, у него что-то с телефоном.

Т.о. данная схема работает только при условии, что вы забыли, по какому объявлению звонили, либо поверили, что жильё на задатке или продано, а также согласились поработать с агентом, начавшим уже задавать вам вопросы о том, какой у вас запрос.

2. На звонок ответили сразу, но говорят, что либо вариант продан вчера, либо он на задатке, либо сняли с продажи и т.п. А дальше всё тоже самое, о чём мы говорили в пункте 1. Почему вообще используют схему из п.1, если можно делать просто, как в п.2? Потому что в данной схеме врать придётся сразу же, а при использовании п.1 есть вариант, что врать и не придётся. Учитывая, что по п.2 вариант якобы был по указанной цене, всегда есть вероятность, что вы всё же попадёте на нормального специалиста, который на эту историю посмеётся и скажет, что таких цен в данном доме не было никогда. В этом случае пользователю схемы п.2 будет гораздо сложнее выстраивать с вами диалог.

3. На звонок ответили и подтверждают, что вариант есть и даже готовы показать. И вот когда вы приехали на место, начинается обработка. Варианта якобы уже нет, либо он есть, вам его показывают, но цену называют другую, якобы собственник поднял только что, либо вас изначально везут на совсем другое место и даже если вы поняли, что это не оно, вы уже встретились с человеком лично. Начнут врать, давить на жалость, извиняться, оправдываться. И под этим натиском часто люди соглашаются рассмотреть другой вариант, предлагаемый данными обманщиками, который уже совсем не соответствует тому, что вы видели в объявлении.

4. На звонок ответили, но подтверждают объявление только частично. Например, квартира в этом доме есть в продаже, но за цену, указанную в объявлении, площадь гораздо меньше. Или без ремонта. Либо квартира соответствует площади в объявлении, но цена выше, а та из объявления, якобы, уже продана.
Как этого избежать?

1) Не разговаривать с риэлтором, если не помните, по какому объявлению звонили или если он звонит с номера, на который вы не звонили, даже если убеждает, что собственник. Это враньё.

2) Если трубку взяли, то не разговаривать, если вариант продан или на задатке. Если вариант есть, то попросить показать его СЕГОДНЯ. Ссылайтесь на то, что в городе у вас проживает друг, брат, сват и он готов приехать посмотреть, если вы не в городе. Договоритесь созвониться за час до показа для подтверждения. Уже к этому времени фейковый вариант "сольётся" и либо перестанет выходить на связь, что чаще, либо вариант внезапно встанет на задаток или вообще окажется продан/снят с продажи собственником.

В идеальном случае вам действительно лучше иметь определённых знакомых для возможности поехать посмотреть какой-либо вариант, но даже здесь на нашем опыте попадались люди, которые пытались заработать на своих друзьях, на месте договаривались с риэлторами и без зазрения совести врали о реальном положении вещей и ценах на помещения, тогда как покупатель был уверен, что этот человек никогда бы так не поступил.

3) Не отправлять задаток дистанционно, если не уверены в объекте, его существовании, если не видели никаких документов, если совершенно не знаете человека, предлагающего вам этот вариант.
___________________________________________________________________________


Т.о. выискать настоящих собственников на интернет-площадках сегодня крайне проблематично и может обернуться для вас серьёзной тратой нервов и денег. Дак ещё и купите не то, что планировали, либо придётся уехать ни с чем.

Реальные же и действительно хорошие варианты сегодня, такова уж специфика Сочи, распродаются именно специалистами по недвижимости, потому что собственники понимают ситуацию и даже не пытаются тратить своё время и нервы на всё это. Исключения, конечно, есть. Как правило, это местные. Но продают они чаще такое жильё и за такие деньги, что грамотный специалист просто не будет браться за такое.

И главное, в статье о лендингах мы объясняли, что основной покупатель недвижимости в Сочи — житель других регионов или даже стран. А значит, большая часть собственников не проживает в Сочи. Как контролировать продажу, собирать документы? Как, в конце концов, ездить на показы? Конечно, обратиться к специалисту по недвижимости, а значит всё равно придётся контактировать с посредником с одной из сторон сделки.

Вот здесь и приходит понимание, почему в Сочи подавляющее большинство вариантов продаётся именно риэлторами и по-другому просто невозможно. Расходятся они по чатам и крайне редко выставляются на интернет-площадки. А значит, попытки искать собственников на таких площадках равнозначны исключению из своей выборки огромного количества отличнейших вариантов, которые могли бы вам подойти.

Т.о. трата своего времени на подобные действия, по-сути, абсурд, но, к сожалению, многие жители регионов не понимают этого, поскольку судят о рынке недвижимости Сочи по специфике своего региона, что большая ошибка.
Как этого избежать?

1) Не разговаривать с риэлтором, если не помните, по какому объявлению звонили или если он звонит с номера, на который вы не звонили, даже если убеждает, что собственник. Это враньё.

2) Если трубку взяли, то не разговаривать, если вариант продан или на задатке. Если вариант есть, то попросить показать его СЕГОДНЯ. Ссылайтесь на то, что в городе у вас проживает друг, брат, сват и он готов приехать посмотреть, если вы не в городе. Договоритесь созвониться за час до показа для подтверждения. Уже к этому времени фейковый вариант "сольётся" и либо перестанет выходить на связь, что чаще, либо вариант внезапно встанет на задаток или вообще окажется продан/снят с продажи собственником.

В идеальном случае вам действительно лучше иметь определённых знакомых для возможности поехать посмотреть какой-либо вариант, но даже здесь на нашем опыте попадались люди, которые пытались заработать на своих друзьях, на месте договаривались с риэлторами и без зазрения совести врали о реальном положении вещей и ценах на помещения, тогда как покупатель был уверен, что этот человек никогда бы так не поступил.

3) Не отправлять задаток дистанционно, если не уверены в объекте, его существовании, если не видели никаких документов, если совершенно не знаете человека, предлагающего вам этот вариант.
__________________________________________________


Т.о. выискать настоящих собственников на интернет-площадках сегодня крайне проблематично и может обернуться для вас серьёзной тратой нервов и денег. Дак ещё и купите не то, что планировали, либо придётся уехать ни с чем.

Реальные же и действительно хорошие варианты сегодня, такова уж специфика Сочи, распродаются именно специалистами по недвижимости, потому что собственники понимают ситуацию и даже не пытаются тратить своё время и нервы на всё это. Исключения, конечно, есть. Как правило, это местные. Но продают они чаще такое жильё и за такие деньги, что грамотный специалист просто не будет браться за такое.

И главное, в статье о лендингах мы объясняли, что основной покупатель недвижимости в Сочи — житель других регионов или даже стран. А значит, большая часть собственников не проживает в Сочи. Как контролировать продажу, собирать документы? Как, в конце концов, ездить на показы? Конечно, обратиться к специалисту по недвижимости, а значит всё равно придётся контактировать с посредником с одной из сторон сделки.

Вот здесь и приходит понимание, почему в Сочи подавляющее большинство вариантов продаётся именно риэлторами и по-другому просто невозможно. Расходятся они по чатам и крайне редко выставляются на интернет-площадки. А значит, попытки искать собственников на таких площадках равнозначны исключению из своей выборки огромного количества отличнейших вариантов, которые могли бы вам подойти.

Т.о. трата своего времени на подобные действия, по-сути, абсурд, но, к сожалению, многие жители регионов не понимают этого, поскольку судят о рынке недвижимости Сочи по специфике своего региона, что большая ошибка.
___________________________________________________________________________


Наше агентство не занимается выставлением фейковых объявлений. Зато у нас множество настоящих предложений, которые вы не найдёте на интернет-площадках, а наш опыт позволяет легко определять фейки.
__________________________________________________


Наше агентство не занимается выставлением фейковых объявлений. Зато у нас множество настоящих предложений, которые вы не найдёте на интернет-площадках, а наш опыт позволяет легко определять фейки.
Посмотрите на картинку ниже.
Это реальный жилой дом в Сочи. В нём живут люди, выполнены ремонты. Посмотрите сколько баннеров на нём. Они присутствуют не только с этой стороны дома. А раньше даже на ней их было ещё больше.

Но по факту этот дом не сдан и на момент написания статьи неизвестно, получит ли документы в принципе. Связано это с нарушением разрешённой этажности, пятна застройки и т.п. Люди, проживающие здесь, находятся на "птичьих правах". У них нет никаких документов на свои помещения, зарегистрированных в Росреестре. Лишь пред.договоры с застройщиком. Судьба этого дома неоднозначна. Его могут определить под снос, могут снести сразу, а могут тянуть годами и снести потом. Возможен и благополучный исход, когда после многолетних судебных тяжб дом удастся отвоевать и он получит документы, но это затянется на годы. Могут, при этом, обязать привести дом в порядок, соответствующий разрешительной документации, т.е. снести лишние этажи и лишить недвижимости часть жильцов.

Не только на таких домах размещают баннеры. Дом может быть сдан много лет, но в нём постоянные перебои с водой и электричеством. Такое бывает, когда застройщики не выкупают достаточные мощности на свой дом. Это означает, что когда ряд жильцов решат включить электрический чайник, плиту, нагреть воду посредством электронагревателя, кондиционер и т.п., у всего дома отключится электричество. А ведь все утром собираются на работу, а вечером отдыхают дома. И эти перебои происходят ежедневно.
С водой проблем не меньше. Напора может не хватать на верхние этажи. При этом, такие дома документально сданы много лет, а эти проблемы не решены.
Также сюда добавим проблему с отсутствием раздела счетов, т.е. дом вроде как многоквартирный, но для ресурсоснабжающих организаций счёт на весь дом один. Это значит, что даже если соседи "скидываются" и оплачивают услуги соразмерно своим площадям, а один или несколько отказываются это делать, то вскоре накопится долг, из-за которого дом просто отключат. Реальные такие прецеденты происходят сплошь и рядом. И никого не волнует в этом случае, что вы-то исправно платили.

Но отставим проблемные дома. Ведь баннеры размещают и на хороших комплексах. Однако размещают их в 90% случаев не собственники. Поскольку, опять же, большая часть собственников недвижимости не проживает в Сочи, подавляющее большинство баннеров — риэлторские. Причём баннеры размещаются не только на продаваемые помещения, но и просто так, по-договорённости. И даже написано будет "от собственника".

Это нужно, чтобы привлечь ваш звонок. Вы звоните по конкретному дому, а у вас начинают спрашивать ваш запрос и предлагать другое. А когда начинаете задавать вопросы, придумываются истории из серии тех, что мы описывали в статьях о фейках и лендингах.
Ну или старая схема, когда на звонок не отвечают и перезванивают потом, когда после ряда таких обзвонов забудете, по какому дому звонили.

Конечно, бывают и баннеры с продажей конкретной квартиры, но и они риэлторские. Выше мы объясняли почему. И т.к. у риэлтора далеко не один баннер, а есть/пить он не просит, то в совокупности это приносит не мало обращений от людей, посчитавших, что сами прекрасно справятся и найдут себе замечательное жильё.

Точно также, как с фейковыми объявлениями, следует помнить, что количество риэлторских  баннеров зашкаливает и найти среди них баннер собственника — это потерять очень много времени. Тем более ведь вы пошли искать баннеры, потому что решили, что собственники продают дешевле риэлторов, что совершенно не так. Рыночная цена такая, какая есть. Как правило, собственник рассуждает так: "если я могу продать дороже, то зачем мне продавать дешевле? Ведь это мои деньги!"

Т.к. собственники чаще живут в регионах, вам всё равно придётся контактировать с агентами с одной, либо с другой стороны. И почти наверняка, чтобы "вражеский" риэлтор не наплёл вам сказок про реальное положение дел относительно документальной составляющей дома и его качества, ведь он заинтересован в продаже, вам нужен свой собственный специалист в этих вопросах, ведь даже если вам сказали: "дом сдан" и статус "квартира", — это вовсе не всегда означает беспроблемность объекта, т.к. в этом городе есть дома с квартирным статусом, где невозможно прописаться, поскольку дом не имеет адреса, а получить его не может из-за того, что застройщик в своё время наделал ошибок при оформлении документов.

Часто, когда вы едете по городу и видите такое количество баннеров, у вас создаётся ложное представление, что жилья продаётся много, продать его сложно и оно особо никому не нужно.
К тому же, большая часть комплексов заселяется, в лучшем случае, на 50%, а остальные площади пустуют. Но это происходит только по той причине, что часть людей покупает только для приезда на отдых в летний, либо зимний сезон, часть покупает под инвестицию, часть под сохранение капитала и лишь оставшаяся часть для постоянного проживания. А не потому что, как считают некоторые, жильё в Сочи никому не нужно.

На деле Сочи очень популярен и хорошие варианты здесь расхватывают за считанные дни. Кто-то думает, что это искусственный ажиотаж, но ровно до тех пор, пока сам лично не сталкивается с приобретением жилья в Сочи лицом к лицу.

Таким образом, следует подозрительно отнестись к дому, если на нём размещено большое число баннеров. Также стоит иметь ввиду, что поиск по баннерам — это огромная потеря личного времени, поскольку объехать нужно целый район/город, а Сочи растянут по побережью на 150 км, что существенно усложнит данную процедуру.
Посмотрите на картинку ниже.
Это один из многих сайтов агентств недвижимости Сочи. На таком сайте вы можете найти множество предложений, выполненных в виде объявлений, как на других популярных интернет-площадках.

И речь сейчас пойдёт вовсе не о фейковых объявлениях на этих сайтах. Здесь всё хитрее.
Для того чтобы вы посчитали, что агентство крупное и предложений у него много, сайт наполняется огромным множеством объявлений.

Но нет, это не гигантский труд, как вы могли подумать. Всё делается много проще. Разработчик сайта использует специальный скрипт, посредством которого автоматически на сайт агентства недвижимости выгружаются объявления с популярных интернет-площадок, таких как Авито, Циан, Домклик и т.п.
При этом, номера телефонов собственников автоматически подменяются на номера агентства. А цена в объявлении также автоматически увеличивается на сумму комиссии, которую закладывает то или иное агентство. Дизайн и цвета шрифтов также могут быть изменены по желанию разработчика, чтобы ничто не выдало копирование.
Предприимчиво, не так ли?

Больше того, уже эти подменные объявления выгружаются на Домклик, а поскольку всё это происходит по, что называется, "щелчку кнопки мыши", их гигантское количество, что превращает указанную площадку в помойку, крайне бесполезную для реального поиска недвижимости, где вы звоните по объявлению, выставленному собственником или первым агентом, а попадаете на второго или третьего агента, каждый из которых добавил к цене свой интерес.

Что происходит, когда вы оставляете заявку или звоните по объявлению с сайта в агентство?

Если вы оставили заявку, сотрудник агентства видит объявление, которое вас заинтересовало, видит настоящий номер того, кто разместил объявление и напрямую уточняет информацию, чтобы затем озвучить её вам, но со своим интересом.

Если вы напрямую звоните в агентство и интересуетесь определённым объявлением, то агент всегда скажет, что ему надо уточнить информацию, поэтому он вам перезвонит, заодно уточнив, какой же у вас запрос.
Затем он связывается с собственником или риэлтором через реальное объявление, например на Авито, и уже потом выдаёт информацию вам.

И вот представьте. На Авито и без того всё переполнено фейками. А теперь этот агент от своего фейка будет звонить по чужому фейку. Цирк.

Кроме того, т.к. объявлений на сайте агентства масса, а за их актуальностью невозможно уследить ввиду их количества, большая часть, по которым вы обратитесь, будет уже неактуальна. Либо изменится цена, либо продан объект, либо его и не было, как говорилось выше. Происходит это, потому что на сайтах часто есть фильтры, по которым вы можете осуществить поиск. Вы вбиваете ограничение цены и вуаля, вам выходят старые, неактуальные объявления.

Т.о., в большинстве случаев, агент перезвонит вам с информацией о неактуальности предложения, но т.к. ваш звонок и запрос он уже получил, то будет переориентировать вас на другие предложения.
Конечно, исключения бывают, но только если вас устроила цена, указанная в объявлении и есть понимание, что где-то выставлено это же объявление дешевле на размер интереса агентства.

Встаёт вопрос: не проще ли сразу обратиться к специалисту, который сократит количество посредников до минимума, с конкретным запросом, а не участвовать во всех этих ненужных цепочках идиотизма и обмана?
Посмотрите на картинку ниже.
Это дом застройщика, который не достраивается уже несколько лет. Отчаявшиеся инвесторы потребовали деньги назад, но их не возвращают.

Как и многие другие, этот комплекс числится в базах, по-прежнему продаётся и даже есть отдел продаж. И таких домов в Сочи далеко не единицы.

Происходит это в связи с тем, что стройки в Сочи оформляются по различным договорам. Это далеко не только ФЗ-214 и ФЗ-215. Отсюда и простор для фантазии. Часто люди, решившие, что обойдутся без специалиста, выходят напрямую на таких застройщиков или отдел продаж, желая сэкономить.
Причём именно такие застройщики готовы делать щедрые скидки, а цены на их жильё средние или невысокие.
Покупатель же, поскольку слабо разбирается в нюансах данного города, на слово верит сотруднику отдела продаж, сидящему за брендовым ноутбуком, что всё хорошо и надёжно, что договор именно такой и должен быть, что в Сочи так принято, а не как в вашем регионе.

И поскольку в множестве случаев покупатель не является экспертом в данной области, он соглашается на все условия. Больше того, даже приезжие эксперты, не разбираясь в нюансах и специфике Сочи, часто уверуют в то, что им говорят застройщики и отделы продаж.

Есть при этом и обратная сторона. Это другая часть людей, которая отказалась от сомнительных предложений. Зачастую такие люди, опять же из-за отсутствия понимания, отказываются от покупки даже там, где действительно всё в порядке, поскольку начитались и наслушались подобных материалов.

Это тоже не верно. Казалось бы, лучше перестраховаться, но в этом случае вы лишаете себя действительно выгодных предложений, а переплата может быть огромной.

Поэтому однозначно можем сказать, что если вы хотите сэкономить на недвижимости Сочи и купить выгодно, без специалиста в этой сфере не обойтись, как бы вам ни хотелось думать иначе.
Именно он объяснит вам, что вот этот застройщик ненадёжный, а этот надёжный. Подскажет, стоит ли подписывать подсунутый вам на условиях застройщика договор. И в целом объяснит, какие ещё варианты у вас есть, тогда как отдел продаж всегда будет расхваливать только свой объект, а о недостатках умолчит.

Риэлтор же заинтересован в работе с вами в дальнейшем. Грамотный специалист расскажет о недостатках различных комплексов и поможет найти оптимальный именно для вас вариант. Организует документацию и сопроводит сделку. Никакой юрист или нотариус на сегодня не заменит работу специалиста по недвижимости.

Но мы, как всегда, не настаиваем на этом. Выбор у каждого свой.
Посмотрите на картинку ниже.
Это мы, когда в очередной раз выслушиваем умозаключения очередного юриста или нотариуса из регионов.

Да, казалось бы, страна одна. Должны быть и одни законы. На деле это и так, и не так одновременно. С одной стороны, общие нормы конечно исполняются всеми одинаково. Но есть нюансы, присущие только данному региону. Поэтому часто даже специалисты в области документации по части недвижимости, не сталкивавшиеся с Сочи ранее, будут бессильны, а в ряде случаев, даже вредны.

Любой юрист, столкнувшийся тесно с документацией относительно недвижимости Сочи скажет, что это другая страна, либо определит всё происходящее, как непонятно что. А те, кто не вникал, и вовсе будут строить умную мину и утверждать, что всё это какая-то ерунда и лучше в это не лезть.

С такими юристами, к сожалению, можно упустить много действительно хороших вариантов. А происходит это, потому что специалисты из других регионов слабо понимают, что и как организовано в Сочи, ориентируясь только на специфику собственного региона.

На деле же часто они не понимают, как так многоквартирный дом строился не по ФЗ-214 или ФЗ-215. Не понимают, как сдаётся дом по декларации, что такое раздел на помещения, что такое статус ""Жилое помещение", какие договоры заключаются.

Что делает юрист, когда чего-то не знает? Вместо признания отсутствия опыта или знаний на данную тему, начинает утверждать, что раз он этого не знает, то всё это нечто плохое. Но разве незнание — это гарант верного решения? Только знание глубины реки позволяет точно понимать, возможно её перейти или нет.
Разумеется, можно перестраховаться, но это всегда переплата. Поэтому сфера недвижимости и делит людей на инвесторов и конечных собственников.

А что банки?

Банки других регионов часто также не понимают, как всё устроено в Сочи. Больше того, даже отделения Сбербанка другого региона не понимают, тогда как Сбербанк Сочи прекрасно всё знает, понимает и выдаёт ипотеки на те объекты, которые Сбер в другом регионе попросту не одобрит.
И что, вы же не заподозрите сочинский Сбер в незаконной работе или одобрении незаконных объектов? А они тщательно проверяют дома. Именно поэтому мы и утверждаем, что дело здесь не в незаконности, а в специфике региона, которая просто отпечаталась годами.

В этой связи часто лучше одобрять ипотеку в местных банках, а не в регионах, потому что в этом случае будет гораздо проще одобрить объект, в котором другой регион может отказать. Но более грамотно будет доверить одобрение ипотеки и объекта специалисту в этой области, который как раз поможет с тем, как более правильно подготовить документы по вам и по дому, чего, к слову, не сможет специалист из другого региона.

Наверняка в этом месте вы задумались, что видимо в Сочи происходит какой-то беспредел, ведь невозможно, что специалисты других регионов так с подозрением относятся к сочинским объектам?! Но здесь дело лишь в завышенных ожиданиях от крупных организаций, тогда как там работают обычные люди со своими знаниями, ограниченными рамками той сферы и региона, в которых они живут и работают.

Поэтому отметим, что совсем не обязательно объект является проблемным, если его бракует какой-то юрист. Следует более грамотно разобраться в нюансах, с чем как раз вам гораздо больше поможет агент по недвижимости, занимающийся этими вопросами ежедневно и сумеющий разъяснить, почему именно так, а не иначе, чем это регламентируется и из-за чего объект не является проблемным, а в каком случае наоборот может стать вашей проблемой.

Ведь если говорить о комплексах Сочи, то большая часть домов построена не по ФЗ.
Более 60% жилья Сочи построено на землях ИЖС, СНТ, ЛПХ.
Столько же имеет статус "Жилое помещение".

И если не разобраться в вопросе, а просто отмести то, в чём не разбираетесь и чего не знаете, то можно ошибочно закрыть для себя большую часть доступных вам вариантов, которые, как мы уже говорили ранее, могут быть по качеству даже лучше того, на что ваш взгляд останется открыт.
Посмотрите на картинку ниже.
Это лишь карикатура. Но авантюристы, желающие заработать "сегодня", не думая о "завтра", всё ещё не перевелись.

Нет, на самом деле на сегодня их единицы и большой темы для разговора здесь не получится. Однако следует иметь ввиду, что мошенники есть в любой сфере и здесь также следует быть внимательным.
В частности, если вас просят переводить задатки или авансы за жильё, документы на которое вы не видели, всячески подгоняют якобы ажиотажем на данное помещение и не дают времени подумать, чтобы вы допустили ошибку, стоит призадуматься.

Кроме того, всё ещё на рынке присутствуют индивидумы, которые готовы "вложить" вас куда угодно. Часто им плевать, достроится дом или нет, есть проблемы с документами, коммуникациями или нет. Их цель — получить вознаграждение. А в отдельных случаях и вообще некоторые риэлторы могут быть в сговоре с застройщиком, буквально пополам делящие полученные средства.

Но это, скажем так, совсем уж жуткие и редкие случаи. Как правило, заканчиваются они для таких умников плачевно.

Гораздо более распространено обычное наплевательское отношение, когда риэлтору всё равно, достроят или нет. Зато он подаёт эту стройку, как лучшую инвестицию, на которой вы заработаете и величает себя самым грамотным специалистом на рынке, знающим лучше, чем остальные.

Причём, ввиду хорошего роста рынка в целом, действительно такие стройки не всегда кончались печально и по итогу зарабатывали и данные риэлторы, и инвесторы. Но если задуматься, что на самом деле ваш заработок зависел от воли случая, будто вы играли в казино, а не от знаний данного специалиста, становится страшно. Ведь заработав раз, вы обратитесь к этому специалисту ещё раз, да ещё друзьям посоветуете. А однажды везение может попросту закончиться, вы потеряете деньги, тогда как риэлтор наоборот, выйдет в хороший плюс.

Будет ли он заниматься вашими проблемами и возвратом средств? Вряд ли. Ведь у вас договор с застройщиком. Вот с ним и разбирайтесь.
Поэтому важно знать стройки и надёжных застройщиков, когда имеем дело с инвестициями.

Наши специалисты прекрасно знают рынок и качество застройщиков, а сомнительные стройки мы заставим вас обойти стороной.
Лендинги жилых комплексов
Сайт под застройщика или как подарить деньги обманщику и об этом не узнать
Фейковые объявления
О срочных продажах и наивных продавцах, якобы не знающих цен рынка
Баннеры на домах и окнах 
Когда поиск собственников доводит до абсурда и проблем с документами
Сайты агентств недвижимости
Что делают хитрые агентства, чтобы создать видимость крупной организации
Ненадёжные застройщики и ОП
Как прийти к застройщику напрямую и остаться без денег и жилья
Когда юрист бесполезен
О юристах и нотариусах, которые не помогут с документами, но навредят на сделке
Чёрный риэлтор, плохой спец
Сказ о том, почему самые громкие риэлторы — самые ненадёжные

Доверьте всю работу нашим специалистам